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    5大維度規避業主投訴敏感點,這效果杠杠的!

    發布時間:2020-08-15來源:分享:

    近年來,購房者對居住環境、生活品質越來越關注金沙9001b ,在使用功能性、精細化品質上的需求不斷增長,尤其是2020年年初的疫情給住宅產品提出新考驗,如何設計出優秀的“住宅產品”成為提高房企核心競爭力的關鍵。在不斷滿足人們日益多樣化、個性化人居需求的同時,房企品質保障應從設計源頭入手,而做好設計管理需從以下3個維度來看金沙9001b 。


    · 降本增效:以客戶敏感度為導向的成本適配金沙9001b ,用最少成本撬動最大效益,杜絕無效成本,保障高效成本。

    · 風險控制:包括交付驗收風險和投訴風險,避免不合理或不合規情況的發生金沙9001b 。

    · 客戶視角:住宅產品的使用終端都是小業主,在設計評判時應角色代入,重點關注生活情境中的功能使用金沙9001b 。


    但從行業整體情況來看,項目設計更多關注貨值經濟性及規范驗收金沙9001b ,對于產品設計品質的關注度明顯不夠。從近年交付客訴統計中就可看出,小業主的設計滿意度呈逐步下降趨勢。
    房乃人居,人的使用感受是第一位的,因而提高設計品質的核心應從細節出發,保障住宅基本功能盡善盡美,本文深入分析業主重點關注部位金沙9001b ,通過以點帶面的形式,以小業主的視角淺談住宅產品設計痛點的“冰山一角”。


    一、戶型布置:規避空間影響,合理性為關鍵


    經研究調查金沙9001b ,戶型空間布局上往往存在一些客戶風水忌諱及空間影響問題金沙9001b ,較為常見的是:入戶門直對電梯門、客衛直對客餐廳、戶型對視,如下圖所示。若無法避免該類問題,可考慮適當對標準單體戶型優化。而衛生間、臥室窗戶正對公共區域時,為避免客訴風險金沙9001b 金沙9001b ,應考慮在施工圖深化設計中采用磨砂玻璃、百葉等。


    戶內空間布局常見問題


    此外,戶內主要空間結構外露也是交付客訴常見的問題點。除常見次梁偏位問題可在施工圖階段調整以外,大部分情況均為戶型布置因素導致,以下為實際案例金沙9001b 。


    案例1:該戶型陽臺布置均未對齊一邊墻體,導致陽臺懸挑梁無處搭接,只能通過另設端柱的形式實現懸挑,如下圖所示金沙9001b 。

    經分析,實際原因為方案戶型階段結構專業參與度不足,導致施工圖階段難以避免豎向結構構件影響戶內空間的情況發生。


    某戶型陽臺布置


    案例2:某標桿房企洋房產品戶型的戶型,見下圖。主臥可用空間大打折扣金沙9001b ,影響空間布局及觀感。

    乍看之下,這種設計類似假飄窗,但實際是受限于單體戶型的輪廓布置形式金沙9001b 金沙9001b ,豎向構件無法貼臨外輪廓墻體布置,為滿足結構設計經濟性的無奈之舉,其可通過結構專業前置介入方案戶型階段,繼而提出合理性意見進行規避。


    某洋房主臥設計


    二、外立面:設計不當可能埋下使用功能缺陷


    住宅建筑單體的外立面雖非業主的使用空間,但因其設計缺陷影響業主使用功能的案例偶有發生金沙9001b ,因此也需重點關注。
    以下圖為例,該單元外立面門頭設計較大,致2-4低層住戶的采光金沙9001b 、通風及觀景視線受阻,引起低層業主投訴造成賠付金沙9001b ,更有甚者引起退房紛爭。


    外立面門頭設計不合理


    除上文中提到的門頭外,立面線條金沙9001b 、山墻線腳等設計不當也會對使用功能造成影響。如下圖所示案例,山墻線腳未考慮非機動車坡道的空間關系及影響,導致線腳與坡道臺階沖突,影響使用、觀感,同時潛藏安全隱患。


     山墻線腳設計不合理


    此外,立面線條如腰線、橫梁、飄板應做外立面專項設計分析,避免對戶內采光、觀景視線及空間的功能使用性造成影響金沙9001b 。同時,還需考慮未來業主空間改造的可能性和因鄰戶間線條可能引起的攀爬風險。


    三、門窗欄桿:既要合乎規范,也得保障安全


    關于窗戶設計金沙9001b ,若僅考慮滿足規范要求,則容易忽視在實際窗戶使用中可能造成的空間使用功能、安全方面的影響,需重點注意一下方面。



    陽臺受立面線條影響金沙9001b ,無法實現封閉陽臺改造


    · 樓梯平臺的窗戶開啟不應對疏散造成影響。

    · 首層大堂、走道等人流較大的歸家動線上的內開窗設計,應注意開啟扇內開高度不足造成的磕碰風險金沙9001b ,尤其是對孩童而言金沙9001b 。

    · 廚房設計中灶臺不應做窗戶布置,多數洗手菜盆位于窗戶處金沙9001b ,如為內開設計時,應注意開啟扇對水龍頭的影響,避免碰撞沖突,可通過提升窗臺高度或在下方設置固定扇來避免,使開啟扇底部距地≥1100mm。

    · 精裝交付項目可進一步考慮精細化設計,在滿足廚房通風面積的前提下設計單開啟扇,避開水龍頭的布置位置以免沖突。


     樓梯平臺窗戶開啟設計  


    內開窗設計


    廚房開啟扇設計


    防護欄桿與可踏面在《民用建筑設計通則》GB 50352-2019中已做出具體規定,但在實際的項目中,仍有不少存在較大安全隱患的情況發生,如圖8其欄桿下的反口高度超過可踏面要求金沙9001b ,對于兒童而言有較大攀爬風險,應將反口降低至鋪地完成面以上100mm高或欄桿采用防攀爬形式金沙9001b 。


     


    欄桿下的反口高度超過可踏面要求欄桿縱向、橫向間隙也不應過大金沙9001b ,避免產生滿足規范下的實質性可踏面,如因造型原因無法避免時,可考慮防護高度從實際可踏面開始算起金沙9001b ,如下圖。


    欄桿及可踏面實例


    此外,因樓梯、臺階的標高關系變化而導致的問題亦是行業共性問題,應重點關注金沙9001b 。但在施工圖一次設計中往往因關注度不夠或僅通過簡單說明一筆帶過,導致欄桿二次深化設計錯誤或遺漏,常見問題如下圖,其背后不僅僅涉及到深化設計時加強圖紙審核,而且需要設計管理在貫穿全項目周期時愈加精細化。


    受樓梯平臺的踏步影響致實際窗臺高度低于0.9m


    不規范的樓梯及臺階設計


    四、空調機位:設計要素多,需全面考量


    住宅空調機位設計因為無強制性規范要求,在住宅設計過程中,從設計院到開發商往往都重視不夠,致出現部分建筑完全沒有預留空調機位,或即使有預留,但因為缺乏統一的標準規范,尺寸不合理致無法安裝、尺寸過小或空調死機等問題。

    住宅空調可分為多聯機和分體式空調。戶用多聯機一般出現在精裝修高端住宅中,對空調室外機位設置要求較低金沙9001b ,產品缺陷較少。故本次僅聚焦較為常用的家用分體式空調,其機位設計要素主要是尺寸、安裝金沙9001b 、排水、散熱、位置金沙9001b ,因篇幅有限,以下就尺寸和位置做深入分析,而安裝、排水、散熱的關注重點通過下圖展示。


    空調安裝、排水金沙9001b 、散熱關注重點


    空調室外機尺寸過小容易導致進、排風不暢,引起死機、制冷效率低等問題。筆者秉承著成本節約的原則金沙9001b ,取覆蓋80%機型尺寸的最大值金沙9001b ,針對市場上主流空調室外機尺寸進行統計。同時金沙9001b ,為保證空調室外機有充分的通風散熱空間,根據空調室外機通風的基本要求金沙9001b ,計算出室外空調機隔板的建議最小凈尺寸,如下圖所示金沙9001b 。


    主流空調室外機尺寸統計表


    結合上述對尺寸、安裝金沙9001b 、排水、散熱的研究金沙9001b ,筆者對空調室外機四種布置方式即窗間、陽臺、窗上/下以及獨立布置進行分析金沙9001b ,并提出可行建議,如下圖所示。 


    空調室外機設置位置優/劣勢分析


    空調機位設計看似簡單,但其涉及到住宅設計中的平面布局、立面效果和空間感受,不僅影響建筑外立面的美觀金沙9001b ,而且會給住戶使用、安裝和檢修帶來不便。如何在以后的設計及設計管理中避免缺陷、優化成本、方便維護金沙9001b ,值得我們深度思考金沙9001b 。


    五、地庫停車位:規避設計失誤,兼顧合理及實用

     

    基于服務經驗,筆者總結地下停車位設計過程中重點關注點金沙9001b ,也是常見的業主投訴點金沙9001b ,以實現地下室設計的實用性和合理性,避免因設計失誤為業主帶來不便。


    01金沙9001b 、人防門的設置


    人防單元之間或者人防與非人防區之間,常見鋼結構人防門的設置,表現在人防門兩門扇開啟后無法完全貼臨墻體180度開啟(約為160-170度),其對處理做法是將臨近人防門一側的一個車位作為微型車位或后期銷控處理,也可通過局部增大人防門開啟方向一側的開間,使其達到400-600mm的間距,以此避免人防門開啟后對停車位造成的影響。


    02金沙9001b 、防火卷簾門


    雖然其門扇不影響停車位金沙9001b ,但為安裝卷簾軌道設置的一段墻體可能會影響停車位凈尺寸金沙9001b ,如圖所示金沙9001b ,在分隔處同時設置了人防門和防火卷簾門,影響兩側車位凈尺寸金沙9001b ,導致無效車位的產生金沙9001b 。


    防火卷簾門設置


    03金沙9001b 、消火栓布置


    地庫車位/車道處的消火栓布置在滿足規范限值下,應考慮停車位的實際使用情況,下圖為常見處理措施。而針對貼臨車位主駕駛門處為高頻發客戶投訴點,如下圖所示金沙9001b ,可采用平行貼車道或車尾處,如布置迎車道時,應考慮垂直入庫停車下的規范5.5m車道凈寬要求。

    同時金沙9001b ,應注意復核平面尺寸與實際設備選型尺寸的一致性,避免選型遠大于平面尺寸導致車位金沙9001b 金沙9001b 、車道受影響。


    車庫消火栓常見處理措施


    消火栓布置高頻發客戶投訴點


    04金沙9001b 、車庫集水坑設置


    其設置應遵循安全、實用的原則,一是盡量結合樓座或設備房的邊角設置,避開行車道金沙9001b 、停車位等區域金沙9001b ,減少對行車及停車的影響金沙9001b ,若確實無法避免,應盡量設于車位的尾部或車擋外側以減少影響,便于設備檢修;二是應避免同時占壓多個車位(如當地有回車場地的政策標準要求,應考慮盡量往回車位處布置集水坑,如下圖所示)。


    車庫集水坑設置


    結語


    在客戶維權安全意識和使用功能及體驗需求不斷提升的市場背景下,為避免設計缺陷及客訴案例重復性發生,行業必須引起足夠重視。后續可通過第三方評估審查介入的方式,聯動房企內部各職能端口,建立系統性的產品設計標準化金沙9001b ,同時在設計管理動作的流程節點上創優金沙9001b ,以規避行業此類問題的發生。

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